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征收補償款分配咨詢-廣州海珠區(qū)咨詢-擅長土地租賃官司律師 

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廣東村民私自換地后改變土地用途建房，協議無效

王某為擴建房屋，經濟聯合社主體資格咨詢，私自與李某達成協議換房，后李某反悔想要回土地，協商不成便訴至法z院，法z院認定協議無效，判z決王某于判z決書生效后6個月內復耕后返還于李某。

律師講法：

我國《農村土地承包法》第37條規(guī)定：“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案。”該法第33條第1款規(guī)定：“土地承包經營權流轉應當遵循以下原則：不得改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途。”《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第12條也規(guī)定：“受讓方應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定保護土地，禁止改變流轉土地的農業(yè)用途。”即承包方之間互換土地的，首先應當簽訂書面合同。其次，書面合同簽訂后，合同雙方還應當向發(fā)包方即村委會備案。再次，土地互換后不能改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途。

本案中，王某與李某的承包地塊臨時互換使用，雖經雙方協商一致，但既沒簽訂書面合同，也沒經李莊村委會備案，因此，他們的口頭互換協議存在法律瑕疵。同時，在互換之后，王某私自改變土地用途，在本屬于耕地的置換土地上建房更是違反了法律的禁止性規(guī)定。因此，被告王某應當將該土地復耕后，返還給原告李某。

律師解答：需要超過三分之二的村民同意。根據農村土地承包法第52條，土地管理法第14條的規(guī)定，農村集體所有的土地由本集體經濟組織之外的人承包的必須經過三分之二以上成員同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)府批準。如果發(fā)包給本集體經濟組織之內的人，廣州海珠區(qū)咨詢，不需要三分之二表決同意。

相關法條：

《農村土地承包法》第五十二條 發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政z府批準。

《土地管理法》第十四條 農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，征收補償款分配咨詢，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。土地承包經營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。

在土地承包經營期限內，建筑物補償款歸誰咨詢，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政z府和縣級人民政z府農業(yè)行政主管部門批準。

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