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廣州買房如何防止賣家一房二買？預告登記的作用 
1、什么是預告登記？ 
預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。物權法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 
”“預告登記后，二手房糾紛訴訟，債A權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。” 
2、房屋預告登記的作用是什么： 
預告登記發自于當事人申請的意思表示，且將請求權通過公示手段對外展示，反映了物權要求的公示原則。預告登記既是承認并保障權利人對房產將來的法律支配關系的制度，也是債A權債A務關系的延伸。 預告登記是請求權物權化的一種具體表現，預告登記所產生的應當是物權化了的請求權。預告登記時物權變動尚未實現，因此登記對象不是物權本身，而是將來房產物權變動的請求權。因此請求權本身雖是一種債A權，但預告登記使該債A權具備了物權的某些效力，是請求權物權化的一種具體表現。 
預告登記具有排他性法律效力。預告登記使債A權通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣，債A權轉化為準物權，債A權的義務主體成為了不特定的，能夠對抗第三人，即具有排他性。預告登記后，二手房糾紛找律師，未經預告登記的權利人同意，義務人處分(不僅僅出售，還包括設定抵押等負擔行為)該不動產的，不發生物權效力。預告登記還具有追及效力，即將來的房產無論轉讓人轉讓給誰，或者房產被誰占有，經過預告登記的請求權人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務后，都有權向房產實際占有人追及房屋所有權或者通過處分房產獲得收益優先償還債A務的權利。 
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